加息是有后遗症的化学疗法
2006-04-28 12:47:31
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说明:新浪房产就央行调息一事对我进行电话采访，我的核心观点是此次调息不能抑制房价上涨，属于治标不治本的措施,而且对用于消费性住房的群众而言加大了负担，有明显的后遗症。我劝导消费者观望后在明后年以后买房，是因为我预计今年房价可能疯涨一年，然后在明年或后年发生大蹦盘。在采访中涉及下面一段对话,我认为不能反映我的观点和立场,特做此文说明.
新浪房产：这次放贷基准利率上调是不是预示着2006年新一轮调控拉开序幕，您认为还会有新的房地产政策出台吗？
曹建海：下一步可能会取消预售制，对于其他政策目前为止就是政策丝毫没有起到作用，某种程度是抑制了房价上涨，对于开发商来说压力加大，但是对于私人开发商来说压力是最大的，但是对于外企开发商来说机会更多了。根据我的研究，开发商纯粹不属于直接投资，属于炒卖性质的，所以外国投资者进来，那么将开发商的机会拿走，地也通过竞买拿走，对他们来说机会更好了。取消预售制还有一个问题，肯定会引起房价大幅度上涨，因为名义想打击开发商，但是其实让消费者受打击了，开发商受的损失小于消费者受的损失。
(正文)
当前中国的房地产如同一个身患癌症的病人，又服了海洛因（表现为房价上涨不可控制）。怎样治疗这个濒危患者呢？大概有三种疗法：第一种是化学治疗，加息就算化疗，最大的问题是不管是好的细胞还是坏的细胞一块杀死，后遗症非常严重；取消房屋预售属于减缓癌细胞生长速度的保守疗法，但后遗症是让更毒的、药物不能达到的癌细胞占据了主流，所以改变的只有开发商的结构，并不能缓解病症；取消开发商属于彻底的外科手术，我建议把有癌细胞的地方一并摘除，当然要强化防止感染的治疗，并设法帮助病人戒除毒瘾。下面我专门谈谈取消房屋预售的问题。
预售本来是一个中性词，没有好坏之分。在商品经济社会里，预售作为商业信用的一种形式，对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而我们讨论的一个关键问题是，房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节，而不是交给房屋的真正生产者呢？在我国，任何供应链之间都存在商业信用活动，消费者为了获得从生产者手中定制的商品，可以直接向商品生产者预付资金，或者向作为商品生产者下游的销售商预付资金。而我国现实中的房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”，属于房屋生产者的上游，消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢？而且，实际上消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者，开发商不过是代理消费者开发的一个服务商，有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款，并借此牟取暴利呢？可以设想,如果没有了房屋预售款,现在的开发商几乎没有多少家可以存活的，反映了开发商对于通过预售制周转资金牟取暴利的依赖。我认为，应该坚决取消把预售款交给房地产开发商的预售制，而应建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度，并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。我们知道，任何商品都是“谁制造谁负责任”，尤其对于房屋这样一个价值量巨大、商品质量很长时间才能判定的耐用消费品来说，让生产者负责显然比让总包的中间商负责显然要好得多。
然而现实我们的建设开发体制是开发商对应消费者，建筑商只对开发商负责并完全接受开发商的约束。这种生产者和消费者之间的脱节导致了住房消费中的种种问题。今年“3．15”消费者投诉开发商的“十大罪状”，实际上是现行建设开发体制隔离生产者和消费者的必然结果。消费者把预售款交给了开发商，开发商在支付了延期交付的土地出让金之后，在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业，其余的部分就成了他们的超额利润；而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少，它们获得的超额利润就越多。
所以我的观点是完全赞成取消现行的预售制的.但是对于取消现行的预售制可能造成的后果需要进行预料:一是因为开发商是目前我国商品房屋的唯一提供者(二手房除外),取消预售制后大量开发商现金流中断,短期内造成房屋供应紧张的现象,会加剧房屋价格的进一步疯涨;二是加速了国外开发商取代国内开发商人的步伐。现在国内开发商对社会有害,国民财富总之还掌握在国人之手；而国外开发商可以借资金优势实现迅速的掠夺和获得暴利,实际上对中国经济的危害更大。现在开发商成了国民经济的癌细胞，但如果具体区分，国内开发商属于高分化癌细胞，国外的则属于低分化癌细胞，是最毒的、扩散最快的癌细胞。而且可怕的是，现在这两种癌细胞已经交织在一起，没有办法进行清理。现行政策把外国投资房地产业看成是直接投资，反映了对房地产开发性质的重大误解。这些外国间接投资者，在国外只能做信托资产管理和提供金融服务等专业服务，获得相应的有限的收益，但在中国被当成了社会主义的建设者，从而可以冠冕堂皇地获取暴利，实在是我们的一种悲哀。
上面我的意思是，取消预售制，短期内可能造成前面赶走了狼，后面来了虎的悲惨境地。我的主张是取消开发商，不管是政府的、私有的还是外资的，政府的一部分可以考虑转为事业单位，其他部分全部取消或转型成靠劳动获取收益的企业。当然，如果短时间不能取消开发商，取消预售也属于一种从长期来看利大于弊的措施；但是关键是要设法清除那些通过各种途径进入中国的非法外国资金。我担心的是，我们的政府能不能认识到这个问题，我们有没有能力清除这些从事炒作的外资房地产企业。
长痛不如短痛！如果我们的政府能够充分吸收大多数老百姓的意见，并就是否取消开发商开展一场认真的大讨论，相信一定会做出更加有利于人民根本利益的正确决策！
